I nuvarande läge:

Stanna aldrig över visumtiden (overstay), ha alltid passet på dig, eller en plastad kopia som du kan få hos oss (150 bath), och använd dina bankkort endast i bankautomater och betala alltid kontant, även hotellräkningen. Thailand är mycket kriminellt, korruption, rån, inbrott, väskryckningar med mera är vanligt förekommande. Kreditkortsbedrägerier på olika sätt är vanliga. Upprätta testamente och registrera det och öppna eget bankkonto.

Egendomsägande.

I Thailand får utlänningar äga fastigheter och lägenheter men inte mark. "Markägandet" kan lösas på olika sätt. Ett av sätten förutsätter att du driver ett aktivt bolag i Thailand med minst 4 anställda och en majoritet av thailändare i bolaget med full rösträtt. Detta är nästan aldrig aktuellt för köpare av en fastighet, där bolagets enda uppgift är att äga marken och eventuellt fastigheten. Att bilda thailändskt aktiebolag med utlänningar inblandade med enda uppgift att äga marken har numera stoppats. Bolaget får inte lagfart på marken.

Markägandet i övrigt:

"Markägandet" kan i övrigt lösas på olika sätt, men hur man än vänder och vrider på det måste thailändare eller thailändska firmor vara ägare till marken. Du kan få kontroll över den i 30 år, men inte äga. Det finns här inga omvägar eller tricks, en utlänning får inte äga mark, så klar är lagen. Ett undantag finnes, men då måste du först investera 40 000 000 bath i thailändska statsobligationer. Detta kallas att bli BOIS certifierad.

1. Man kan "leasa" (arrendera, hyra) marken av markägaren (det måste vara en thailändare eller thailändskt företag) mot en lagfart på 30 år, vilket är den längsta tiden enligt thailändsk lag. Sedan kan leasingen förlängas genom optioner i ytterligare 30 + 30 år. Du äger då inte marken där ditt hus står, men du har full kontroll över den i 30 år. Efter 30 år kan du få svårigheter med förlängningen eftersom en option är en osäker handling och inte inskriven i thailändska lagar. Markägaren kan med lätthet undvika att uppfylla villkoren i optionen. Han kan begära ett oskäligt arrendepris för de kommande 30 åren. Du är helt i händerna på honom eftersom ditt hus står på hans mark. Man skall observera att du vid köpet redan då också betalade för marken. Om optionen inte är garderad kan du komma att få betala för marken ännu en gång. Därtill tar markägaren , mäklaren eller byggföretaget ofta ut ett extra arrendepris även för de första åren trots att du erlagt fullt pris. Detta skall du inte acceptera. Därtill kan markägaren ha specialbestämmelser för sin mark. Acceptera ej heller detta. Om markägaren avlider under leasingsperioden eller om han överlåter marken kan betydande problem uppstå. (Se vår skrivelse "Sanningen om leasing i Thailand".) Du kan komma att vilja friköpa marken om lagarna ändras så att utlänningar får rätt att äga marken där deras hus står. Sådan diskussion förekommer med begränsning av tomtstorlek till högst 1 rai. Kanske vill du sälja det hela eller överlåta det till av dig ägt bolag. Allt detta måste vara garderat och överenskommet vid köpet med olika dokument. Vid leasing skalll du betala fastighetsskatt i Sverige enligt reglerna för fritidshus.

Ovan nämnda risker är problem, men man kan försöka gardera sig vid köpet med nödvändiga överenskommelser, dokument och avtal. Detta är svårt och invecklat och troligen går säljaren inte med på det. Optionen kan säkras på så sätt, att om markägaren inte uppfyller överenskommelserna i optionen för nästa 30-års period, kan man under vissa omständigheter få sina pengar tillbaka. Vi hjälper dig med dessa avtal och dokument om du så önskar och om det är möjligt.

Detta förfaringssätt, alltså leasing på 30 år, är helt enligt lagar och regler, men inte bra för utlänningens långsiktiga situation. Se särskild skrivelse om risken att leasa.

2. Aktiebolagsbildning av thailändskt bolag för att äga marken och och kontrollera den inklusive eventuellt fastigheten har stoppats och kan inte längre göras. Endast thailändska medborgare får vara aktieägare i sådana bolag.

3. Man kan överlåta egendomen till ett thailändskt holdingbolag, som sedan i sin tur överlåter alla rättigheter och skyldigheter, som har med fastighetsägandet att göra, till dig. Detta är en ny amerikansk konstruktion, som jag för min del är tvivlande på.

4. Lägenheter (condos) kan du köpa i ditt eget namn och äga för all framtid. Du tar ut en lagfart på ägandet precis som hemma. En restriktion finns dock; I aktuell fastighet får högst 49 % av lägenhetsbeståndet ägas av utlänningar. Man måste se upp med ägareförhållanden, serviceavgifter och områdesbestämmelser så de inte är ofördelaktiga för dig som utlänning. Många har accepterat avtal med stora, onödiga kostnader som följd.

Lägenhetsköp (Condos) är helt enligt thailändska lagar och regler.

5. Usufruckt. Detta är ett annat sätt för en utlänning att använda thailändsk mark utan att äga den. Enligt lagen verkar sättet bra, varför det inte användes i större skala kan jag inte svara på. Grunden för det hela är att man tillerkännes användandet av marken på livstid.

Testamente.

Tänk också på din efterlevande, skriv ett testamente  och registrera det hos myndigheterna, om den thailändska egendomen och ägandet i Thailand. Det är viktigt att myndigheterna i Thailand vet vem det skall tillfalla om du skulle avlida. Det bör inte råda någon tvekan om detta då dina arvingar så småningom skall hålla arvsskifte. Vi hjälper till med detta. Kostnaden för att upprätta ett testamente och registrera det är cirka 5000 bath och uppåt . Man bör upprätta ett testamente i Thailand för Thailand och ett annat för Sverige i Sverige. I Sverige behövs inte testamente om man accepterar den svenska lagen om arv.

Kom ihåg!

Du som läser thailändska lag- och regeltexter bör komma ihåg att Thailand är Thailand. Ibland skrives lagar och regler på ett sätt, men var sedan aldrig säker på att de tillämpas enligt texten. Många gånger tillämpas det hela på andra sätt än texten ger uppgift om. Det är detta som gör byråkratien så besvärlig i Thailand. Skrivna lagar är skrivna lagar och tillämpningen är ibland annorlunda. Därför behövs ofta specialisthjälp. Sedan skall man inte glömma korruptionen. Muntliga överenskommelser gäller inte i Thailand inför domstol. Advokater har ibland rymliga samveten och måste också kontrolleras så att till exempel alla dokument blir fullständiga och finns bland nödvändiga handlingar. Vi finns här för dig. Tar du hjälp av utlänningar måste dessa ha registrerade bolag i Thailand, annars gäller inte kontrakt och dylikt där din utländske konsult är inblandad. Vi har sådana registreringar. Be att få se detta, finns inte sådant, avstå från hjälp ifrån vederbörande, det kostar dig bara pengar utan att ge något legalt tillbaka. Någon har skrivit efter att ha studerat thailändska lagar "det tycks som om lagarna är så flexibla att endast thailändare och den som betalar mest kan få rätt i domstol". Det ligger mycket sanning i detta, utlänningar får sällan rätt i domstol trots omfattande bevisning.

Trots att du tror du har ett vattentätt kontrakt med en thailändsk byggnadsfirma kan du inte vara säker. De kanske struntar i att följa villkoren och att ta dem till domstol kostar åtskilligt. Efter ett domstolsbeslut i din favör struntar de kanske även i detta. Då har du svårt, Kronofogde finns inte i Thailand. Du blir i princip rättslös. Detta har hänt oss 2006 med en förlust av handpenningen på 1 miljon baht.

Visumbestämmelser.

Se vår länkning till Thailändska ambassaden. Vi är insatta i dessa snåriga bestämmelser, så rådfråga gärna oss. Men tyvärr ändras de ofta. De sista två åren har man ändrat delar av dem 9 gånger eller mera.

 

Då du reser till Thailand med flyg för semester, besök eller husvisning med mera, får du ett enmånads uppehållstillstånd i landet genom en stämpel i passet vid gränsen. Detta kan sedan förlängas på olika sätt i princip med 7 eller 15 dagar. Du kan också ansöka om ett tvåmånaders turistvisum (1x60 dagar), eller dubbelt tvåmånaders visum (2x60 dagar), vid thailändsk ambassad eller konsulat utanför Thailand. Det har sagts mig att konsulatet i Göteborg även erbjudit turistvisum om 3 x 60 dagar. Sedan kan det förlängas, då du är i landet, med högst 1x1 respektive 2x1, och 3x1 månad. Längst kan du stanna i landet 6 eventuellt 9 månader i följd på detta sätt. Efter två eller 3 månader måste du åka ut och in över en gräns. Möjligheten att åka ut och in över landgränsen finns sedan, då får du ett uppehållstillstånd på 15 dagar. 15 dagars uppehållstillstånd får man för övrigt varje gång man åker in i Thailand över en landgräns, men det är nu begränsat till 4 gånger i följd.

 

För långtidsvisum (ett års retirementvisa) måste du visa, man måste vara över 50 år, att du antingen har en lön eller pension om minst 65 000 baht netto per månad, som skall intygas av bland andra den svenska Ambassaden. Detta för att du inte skall komma att ligga thailändska staten till last för din försörjning. Alternativ två är att ha 800 000 bath insatta på ett thailändskt bankkonto. Detta är det enklaste förfarandet. Pengar, som bevisligen kommit utomlands ifrån, och skall ha stått inne på ditt thailändska bankkonto i minst 2 månader vid ansökningstillfället (jag tror tiden numera är ändrad till 3 månader). Vi kan hjälpa dig med detta på plats i Pattaya. Du får då ett års visum som skall förnyas en gång per år.Vårt arvode för denna hjälp är 5 000 bath plus kostnaden hos Immigrationsmyndigheten 1900 bath. Du måste ha minst ett tvåmånaders visum (1X60 dagar) för att hinna med detta tidsmässigt. Vi rekommenderar dock att du söker ett dubbelt tvåmånaders visum (2x60 dagar) så slipper man stress. Då du bor i Thailand och har fått 1 års visa måste du sedan registrera dig varje 90:e dag på det Immigrationskontor som utfärdat ditt visum. Sök gärna ditt första 1 - års visum vid Thailändska Ambassaden hemma.

För personer under 50 år utfärdas inte långtidsvisum. Är du gift med en thailändska kan du dock få ettårs visum även om du är under 50 år med vissa andras ekonomiska krav. För business visum, arbetsvisum och utbildnings visum gäller andra villkor.

Arbetstillstånd i landet berättigar också till ett års visum. Att få arbetstillstånd i Thailand är svårt.

Har du visum, utfärdat av thailändska Ambassader måste du var annan eller var tredje månad åka ut och in över en gräns. Har du ett års visum utfärdat av Immigration i Thailand räcker det med att registrera sin adress var tredje månad där. Vi kan inte förklara varför, men "Thailand är Thailand" på gott och ont.

Söker du ettårs visum vid thailändsk Ambassad eller Konsulat utomlands kan vi tyvärr inte hjälpa dig, det måste du själv klara av genom kontakt med myndigheten på plats. Låt inte agenter och företag lura dig att de kan ordna ditt långtidsvisum på plats i Thailand. De kan göra det genom mutor, men både du och agenten kan råka väldigt illa ut om det upptäcks. Du måste inställa dig personligt, allt annat är utanför lagen.

Schengenvisa

Behöver du Schengen visa (bland annat visum för Sverige) för din thailändske vän eller väninna kan vi hjälpa dig med all byråkrati. På grund av så kallad "trafficking" kan sådana visum vara svåra att få för unga thailändska kvinnor och pojkar. Många nekas visum på grund av felaktiga formuleringar. Här kan det vara nödvändigt med proffisionell hjälp så ambassadspersonalen inte tvingas neka din ansökan. Du kan klara det själv men vill du slippa det besvärliga är arvodet är 5000 baht. Vi har hjälpt många som inte klarat det själva.

Körkort

Om du bor i Thailand mer än tre månader måste du skaffa dig ett thailändskt körkort. Observera att man skall ha ett körkort för motorcykel och ett för bil. Om du skaffat dig ett Internationellt körkort hemma är det enkelt att byta ut även om det är byråkrati och besvärligheert förenat med det hela. Har du svenskt körkort, måste det först översättas av den svenska Ambassaden.Du kan klara det själv, men vill du slippa alla besvärligheter är vårt arvode 5000 baht. Har du inget körkort kan du naturligtvis gå i en thailändsk körskola och sedan köra upp för körkort i vanlig ordning. Du får ett provisoriskt körkort för ett år, som sedan efter ett år kan förlängas med 5 år om du har "non immigrant" visa. Körkortet är också en bra identitetshandling i Thailand. När du visar detta får du på många ställen betala thaipriser istället för "falangpriser" -:)