|
ANSLAGSTAVLAN |
|
2010-10-15 Jag aktiverar nu åter mitt sökande efter bra lokaler för det svenska biblioteket i Pattaya. Efter en arbetsam Sverige vistelse, då två av mina hus i Varberg brann ner genom en anlagd brand den 7/3 2010, fick jag full sysselsättning med att ordna upp det hela. Polisen har ännu inte lyckats hitta förövarna. Några nya regler har införts i Thailand och jag uppdaterar det nu efter hand. Som vanligt har reglerna skärpts för oss utlänningar. Då du läser min hemsida, se efter dateringen. En del är gammalt och bör ses som historik. Jag tar inte bort något, eftersom även historia har sitt intresse för många. Lennart Olsson
2009-11-01 Efter 6 sköna månader hemma i Sverige, Sverige är hur som helst bäst, är vi nu tillbaka i Thailand. Många lag- och regeländringar har skett. Se våra uppdateringar. Vi söker efter nya lokaler för biblioteket med 35 000 svenska böcker, de tidigare som var 320 kvadratmeter, låg för avsides. Jag söker gärna någon eller några medpartners om du vill satsa lite i Thailand. Bostadsmarknaden står stilla och fynd kan göras på lägenheter och hus. Det är köparens marknad. MINA VISIONER OCH VYER OM ETT SVENSKT CENTRUM I THAILAND: Vi svenskar är många i Thailand så låt oss tillsammans skapa ett svenskt centrum. Välkomna med förslag om aktiviteter, lokaler och så vidare.Finansieringen är egentligen inga större problem, men du släpps inte in i projektet gratis och genom ett "bra munläder". Du måste ha något verklighetsnära att bidra med. Vältaliga människor finns det tillräckligt med bland mäklarna här på plats. Ett bibliotek med 35 000 svenska titlar finns redan där man kan låna svenska böcker. Enbart denna investering motsvarar ungefär 2 miljoner bath. En biljardavdelning, en avdelning för bridge/schack och liknande är bra avdelningar. Bankfack för dokument och annat kommer att finnas. Ett café eller en restaurang med bland annat "varm korv och bröd" och en sällskapsavdelning för social samvaro, där svenskar kan prata svenska och träffa svenskar, finns det behov för. Svenska tidningar kommer att finnas. Därtill en redaktion för ThaiSvenskan, tidningen som också kritiskt granskar Thailand, dess marknader och företag, inte minst de svenska och skandinaviska och därtill mäklarna, som får egen avdelning i tidningn. Tidningen kommer att vara uppdelad i två delar en "Positiv del" och en "Negativ del". "Det positiva Thailand" och "Det negativa Thailand" eller "Positivt i Thailand" respektive "Negativt i Thailand". En juridisk avdelning tycks också vara nödvändig i detta land. En avdelning för dem som blivit lurade på det ena eller andra sättet, något liknande konsumentupplysningar. En liten livsmedelsaffär med svenska delikatesser såsom lingonsylt, björnbärssylt, Kalles kaviar, knäckebröd, sillinläggningar, surströmming, svensk senap, svenskt pannkaks- och våffelpulver, en plockgodis plats, svenskt grovbröd, rökt makrill, skivade gurkinläggningar, hela gurkor, rödbetor skivade, rödbetor hela, Brun sås, Maizena och mycket annat står också på önskelistan. En mäklare kanske vi också skall ha inom "väggarna". Svenskt socialt sällskapsliv, där alla svenskar kan träffas och tala om gamla tider, utbyta råd och mycket annat vill jag bygga upp tillsammans med några andra eldstjälar och företagare. Vet du om lämpliga lokaler låt mig veta det. De bör ligga i turiststråken, lättåtkomliga med p-platser. Biblioteket behöver cirka 150 kvadratmeter och övriga lokaler minst lika mycket, troligen mer. En yta om 500 kvadratmeter synes mig vara lämplig. Nog har vi svenskar gemensamt råd att hålla igång något sådant? Kom och hjälp till! Lennart Olsson ___________________________________________________________________________________________________________
2009-07-15 INFORMATION. SEMESTER. Vi stänger tillfälligt för säsongen den 2009-04-05 i Thailand då vi åker hem till Sverige på vårt årliga besök. Inget är som den svenska våren och sommaren, då vill vi gärna vara hemma. Telefoner, mail, fax och hemsidor fungerar som vanligt. Till hösten öppnar vi åter bokhandeln och andra aktiviteter i Thailand. Då med en mer central adress. Vår tidigare affär i Jomtien, Soi 12, låg lite avsides för att våra besökare skulle hitta dit. Alla kontakter under vår semester måste gå över Sverige, vår bästa telefon där är 0340-624000. Kontakta oss i Sverige så kan du få hjälp med det mesta även i Thailand. VIKTIGA RÅD! Kom ihåg våra råd. Köp inte fast egendom i Thailand. Det är aldrig, och kan aldrig bli, någon bra investering. Att köpa eller leasa hus, mark och företag i Thailand betyder att du måste betala fullt pris och sedan skänka tillbaka minst 51 % till någon eller några thailändare. Sådan är den thailändska lagen. Hyr i stället, det blir billigare och är i princip mer problemfritt. En lägenhet (condo) kan du köpa och äga fullt ut i eget namn. Men även här finns vissa byråkratiska besvärligheter. En bostadsinvestering i lägenhet är dock en bättre investering än att köp hus och mark. ATT KÖPA HUS, MARK ELLER LÄGENHET. Anser du sedan att du vill köpa eller leasa något, trots att det är en dålig investering, hjälper vi dig gärna att genomföra det hela på bästa sätt och ser till att din investering skyddas så långt det är möjligt enligt thailändska lagar och regler. Oavsett mäklares och affärsmäns fagra tal, är den rena och oförfalskade sanningen enligt nedan, du får inte äga mark som utlänning. Detta går inte att komma runt och det medför att investeringar i Thailand inte är bra i jämförelse med länder där du kan äga mark. För 1000 - 2000 SEK kontrollerar vi gärna ditt kontraktsförslag, som du eventuellt fått genom mäklare, fastighets- och byggbolag eller liknande. Men skriv i så fall inte under något, eller lägg någon handpenning, förrän du fått våra kommentarer och eventuella förslag till ändringar. Vi informerar dig också om det överenskomna priset kan anses skäligt enligt thailändska begrepp. Måste vi anlita våra thailändska advokater, om kontraktet är skrivet på thailändska, tillkommer deras arvode, som kan vara 5000 till 10 000 bath. Dessa kontroller kan vara väl utlagda pengar och spara stora belopp för dig, men en marginell kostnad i förhållande till fasdtighetsköpet. Du skall aldrig ensam förhandla med egendomsägarnas representanter, mäklare eller advokater. Du har inte en chans emot sådana kunniga och sluga "herrar", de är ute efter dina pengar och så mycket som möjligt av dem -:( . Thailand är Thailand, konsumentskydd enligt våra begrepp finns inte. Tänker du svenskt, är du redan med detta illa ute och en förlorare. Kom ihåg att säljarens representanter betalas av säljaren och går hans ärenden, de bryr sig inte om dina intressen, de vill bara sälja. Du behöver din egen konsult och/eller advokat, som står på din sida mot din motpart, säljaren. Dessa personer skall inte ha någon som helst intresse gemenskap eller kontakter med säljaren eller hans ombud. Många, som redan köpt, kan intyga detta. De har låtit säljarens mäklare och/eller advokat ombesörja allt det byråkratiska och det som tillhör vid ett köp och fått många oförmånliga, onödiga och dyra villkor som följd. I Thailand gäller endast det skriftliga, muntliga avtal har ingen juridisk rätt. Därtill gäller endast den thailändska texten, engelsk, eventuellt och troligt med felaktig översättning, gäller endast som översättning. Är kontraktet skrivet och underskrivet endast på engelska är det en fördel för dig, då kan inte några konstiga formuleringar på thailändska uppstå. Handlar du av utländska eller svenska mäklare har vi kunnat konstatera att de ofta tar ut dubbla och tredubbla priser mot vad en thailändare skulle vara beredd att betala. Köp aldrig något som inte är färdigt för inflyttning. Då vet du vad du får. Annars kan ditt köp försenas i årtal och du kan inte göra något annat än att vänta på färdigställandet. Detta har, bland många andra, drabbat mig år 2005, då jag var helt novis om thailand, dess lagar och regler. Numera har jag "läst på" juridiskt och kan det mesta om Thailands besvärliga lagar och regler. Se särskilda artiklar.. Borelo JAG ÄR DRABBAD AV THAILÄNDSKT BYGGFÖRETAG, FÖRLUST CIRKA 250 000 SEK. Då jag år 2005 åkte till Thailand (se, klicka på, "Historik" på hemsidans register) för att köpa ett hus gjorde jag misstag. Anlitad mäklare och anlitad advokat gav mig inte alla informationer. Jag var novis då det gällde det thailändska regelsystemet. Jag är inte ovan vid att arbeta utomlands och har "skinn på näsan" efter att ha arbetat i sådana svåra länder som Polen, Ryssland och Ukraina. Under 20 års tid har jag också haft ett bolag i Danmark. Nu vet jag fullt ut vad som gäller i Thailand och kan hjälpa andra att inte upprepa mina dyra misstag i landet. "Leasingsfällan" förstod jag att undvika, jag bildade ett thailändskt aktiebolag, som köpte hus och mark. Jag förstod då inte fullt ut att de 51 % thailändare, som ingick som delägare och vad mäklare och advokat kallade "nominees", att de enligt dem inte var något annat än aktieägare utan makt, som måste finnas enligt thailändska lagar och att de inte hade något inflytande. I verkligheten har de numera makten och beslutanderätten enligt majoritetsbeslut i ett aktiebolag. Jag köpte ett stort hus, som enligt thailändsk beräkning hade 240 kvadratmeters boyta, då visste jag inte att altaner och balkonger inräknades i boytan så i verkligheten var ytan 212 kvadratmeter enligt vårt svenska sätt att räkna. Tomten var cirka 400 kvadratmeter. Huset kostade 3 008 000 bath. Jag betalade direkt cirka 1 miljon bath i handpenning, trots att denna kunde uppdelas i tolv avbetalningar, cika 2 100 000 bath skulle sedan betalas när huset var färdigt och godkänt av mig som köpare. Enligt kontraktet skulle huset vara färdigt för inflyttning år 2006-11-30, då slutbetalning också skulle ske. Kontraktet stipulerar också att byggnadsfirman skall återbetala handpenningen, 1 miljon bath plus ränta, om huset inte är färdigt i rätt tid. Den 2006-11-30 var huset nästan färdigt, badrum och toaletter, 3 stycken var dock inte färdiga, tomten inte planerad och vissa andra smådetaljer inte klara. Vid besök lovade man att allt skulle vara klart för inflyttning i januari 2007. I januari trodde vi att vi kunde flytta in, men nej, ingenting var gjort. Efter många besök på kontoret lovade man att det skulle vara färdigt i mars, men nej inte då heller var det klart.. Ytterligare upprepade besök på kontoret utlovades att det äntligen skulle vara färdigt i maj, som sedan sköts upp igen till juli. I augusti 2007 gav jag upp och ordnade annat boende. Idag, den 2009-07-15, är huset ännu inte färdigt, det står naturligtvis tomt och börjar förfalla. Det är alltså nu 2 år och 8 månader försenat. Byggnadsfirman, Eakmongkole Villages, är troligen den största i Pattayaområdet, i varje fall en av de största. Jag är inte längre intresserad av huset, eftersom jag år 2007 tvingades ordna mitt boende på annat sätt. Jag vill nu ha min erlagda handpenning tillbaka. Det står uttryckligen i kontraktet att jag är berättigad till det om huset inte är färdigt i rätt tid. Byggnadsfirman säger bara att de betalar tillbaka pengarna när de lyckats sälja det till annan kund och att jag skall skriva på ett avtal om att jag godkänner detta. Det har alltså hitintills inte varit möjligt att få handpenningen tillbaka. Den advokat, som hjälpte mig med kontraktet vid köpet säger bara att det bästa är att vänta tills de lyckats sälja. Den mäklare, som hjälpte mig vid köpet säger att man måste tjata, tjata och tjata. Alltså ingen hjälp varken från aktuell advokat eller mäklare. En svensk mäklare hjälpte mig vi köpet. Han fick omgående, då kontraktet var skrivet i november 2005, begärt arvode 10 000 SEK. Trots att jag gjorde allt rätt vid köpet 2005 är mina förluster nu cirka 250 000 SEK plus ränta och allt arbete därtill. Jag har nu kontaktat en annan advokatfirma, som säger att det är självklart att jag omgående skall ha mina pengar tillbaka. Uppenbarligen får jag dem inte. Advokatfirman har tillskrivit byggnadsfirman med rekommenderade brev, men får inte svar. Den enda chansen är nu att stämma dem. En ytterligare kostnad om minst 100 000 bath uppstår därvid. Jag avser att göra detta tror jag, vi måste utröna en gång för alla, om utlänningar (falanger) är rättslösa i Thailand. Hade jag vetat vad jag i dag vet om Thailand hade jag aldrig genomfört aktuellt köp. Att göra upp om köp om något som skall bli färdigt senare är förkastligt i landet. Skall man köpa måste objektet vara färdigt, annars får man med all säkerhet bekymmer. Med min hjälp slipper mina kunder göra samma misstag som jag om de följer mina intentioner. Från oss kan du få namnen på en del advokater, mäklare och företag du bör undvika här i Thailand. Genom mina sanna informationer om de verkliga förhållandena i Thailand vid egendomsköp, har jag gjort mig till ovän med de flesta svenska och även andra europeiska mäklare och företag vilket har visat sig innebära en viss risk. Jag har tvingats polisanmäla vissa för bevisligen gjorda hotelser och andra "påhopp". Jag lämnar inte ut namnen på några listor eller här på Internet, men fråga mig gärna om dem du avser att anlita så informerar jag dig om du kan eller bör gå vidare med dessa kontakter. Det må vara hänt att jag inte är väl sedd bland mäklare och affärsfolk men konsumenterna från Väst och Sverige skall inte behöva luras av "lycksökarna", som bara vill ha dina pengar. Kom ihåg, lita aldrig på mäklare, byggbolag, deras jurister, andra advokater än din egen goda vänner som tror sig veta och så vidare. Du måste alltid ha en egen konsult eller advokat, som tar dina intressen tillvara innan kontraktsskrivningen. Nämda aktörer går säljarens ärenden och är betalda av honom för detta. Det är du som skall betala, någon måste skydda dig. Köp alltid något som är färdigt för inflyttning så att du vet vad du får. Köp ingenting som skall bli färdigt i en osäker framtid. Med min hjälp göres inga misstag om mina intentioner följes och du får all information både positiv och negativ. Den negativa är vid köptillfälle den mest värdefulla, det positiva har du redan själv konstaterat -:) Utbudet är enormt och du hittar alltid något som passar dig. För närvarande är det köparens marknad. Borelo 2009-07-15, tidigare uppdateringar 2007-03-15, 2006-12-17. INTRESSANT ATT OBSERVERA DET POLITISKA. I Thailand ändras regler och lagar ideligen, därför är det svårt att hålla all information "up to date". Se alltid efter när informationen är daterad. Nu har en ny "demokratisk" regering tillsatts (röd) så nyheter i regelsystemet kan komma. Efter september 2008 kommer ännu en ny regering (röd). Den nuvarande avsattes för att partiledaren/premiärministern lagade mat i TV i två program. Matlagning är hans hobby och ursprungliga yrke. Han fick 500 dollar för transporter och hotell till sin chaufför, man använde denna ersättning som argument att han fick betalt. Senare åtalades han även för något annat, i stort sett påhittat för att skydda ryggen för domarna. Den 2008-12-01 avsatte man ännu en premiärminister (röd). Nio domare (troligen gula) var bakom denna dom. I början av år 2009 finns en ny gul premiärminister. De röda, som lär kontrollera 65 % av parlamentet, vill nu ha bort honom. De gula lär ha 15 % men består av de rika och besuttna. Tala om "röra" i politiken och tvekan om vår sorts demokrati fungerar i landet. Borelo SANNINGEN - OM - LEASING - I - THAILAND Sanningen om leasingsavtal "Land lease" i Thailand. Utlänningar får inte äga mark i Thailand. Detta är en lag, som man inte kan komma runt i nuvarande läge. Thailändare eller thailändska företag måste vara inblandade. Undantaget är, om du investerar 40 000 000 bath (fyrtio miljoner) i landet kan du få begränsad rätt att äga mark, du blir BOIS certifierad. 1. Lägenheter får du köpa i eget namn och fritt äga för all framtid. Vissa begränsningar finns. 2. Du kan "leasa" (arrendera) mrak i 30 år mot lagfart. Därtill kan du få optioner på 30 + 30 år, men dessa är i verkligheten värdelösa. (Se nedan.) 3. Du kan bilda ett thailändskt aktiebolag och äga 49 % av aktierna för all framtid, 51 % skall ägas av 7 thailändare (nominees kallas de ibland). Bolaget äger då mark och eventuellt fastigheten för all framtid. Marken är friköpt vilket är mycket viktigt. Fler och fler svenskar köper hus eller lägenheter i Thailand. En del bosätter sig där för gott i den mån visumsregler och ekonomi möjliggör detta för dem. Utländska och svenska husförsäljare, mäklare, affärsmän med flera lämnar ofta felaktiga, eller utesluter en del, uppgifter om lagar och regler, bland annat om leasingförhållandet. Ofta har dessa människor inget arbetstillstånd i Thailand vilket medför att inget du överenskommer med dem är giltigt i Thailand. Arbetstillståndet är ett måste, kolla att vederbörande har ett sådant, det ser ut som en passbok och är blått till färgen. Har de inget, avstå från att ge dem pengar och uppdrag, vad som överenskommes blir inte giltigt. Konsumentskydd, som vi är vana vid, finns knappast i Thailand. Garantiskydd finns i, men fungerar sällan. Beträffande överenskomna kontrakterade byggtider med byggbolag är det ett skämt. Byggbolag (även svenskägda) försenar färdigställandet med 1, 2, 3 upp till 4 år utan att du tycks kunna göra någonting som att få återgång av köp, pengar tillbaka eller skadestånd. Köp färdiga hus, så du vet vad du får och vet när du kan flytta in. I Thailand får utlänningar (falanger) i stort sett aldrig rätt i domstol. Lagar. Thailands "Property Code Law" (egendomslag) specificerar en period om maximalt 30 års leasingstid. Alla försök att förlänga denna tid genom så kallade "renewal terms" (förnyelseregler) är olagliga. I Thailands "Supreme Court" finns domstolsutslag om detta. Leasingsavtalen regleras också genom "Civil Code Law" (civillagen), som kanske liknar engelsk lag och är en "case Law". Dessa lagar skiljer sig markant från svensk lag. Glöm därför i dessa sammanhang allt som har med svensk lag att göra. Läs också vad "Samuiforsales" skriver på sin hemsida. "Property laws" är helt klara i Thailand, som säger att utlänningar inte kan äga mark. Det finns i stort inga undantag och inga sätt att komma runt lagen för utlänningar. (Det finns dock faktiskt ett undantag, men det kostar cirka 8 miljoner svenska kronor, det kallas att bli BOIS certifierad.) Mäklare med flera, som är ute efter dina pengar, kommer att tala om för dig att ett bolag kan äga land för din fördel eller att leasing kan bli oavbruten upp till 90 år. När de säger så talar de inte sanning eller i varje fall förfar ovarsamt med sanningen. Fastighetstidningar i Thailand lämnar grundinformation om utlänningars markägande i Thailand, men de får sina uppgifter ifrån fastighetsannonsörerna och bryr sig inte speciellt om de lagliga aspekterna. En grundregel när man köper egendom i Thailand är att få hjälp av en bra, välrenommerad och ärlig advokat och därtill en ärlig, välrekommenderad konsult, som håller reda på advokaten!. Men man måste lämna några varningens ord om den stora mängd av utländska och thailändska "legal advice offices" som är aktiva i turistområden. De är som regel beroende av fastighetsmäklare och byggnadsföretag. De har ingen licensiering och oftast ingen som helst , eller minimal, juridisk, utbildning, men kan vara användbara om de har bra rekommendationer och arbetstillstånd. Försök få fram information om dem, men ibland är det tveeggat. I Thailand finns endast thailändare som är certifierade advokater. Se även http://www.samuiforsale.com/leasehold.htm Det leasingsavtal som tecknas när du leasar mark har både "personal rights" och "leaseholds rights" och de villkor i leasingavtalet som reglerar förlängning av leasingavtalet över den första trettioårsperioden är "personal rights". Dessa villkor följer inte med vid ägarens försäljning av marken. Om markägaren avlider under leasingtiden upphör leasingavtalet att gälla. Observera att alla officiella dokument skall skrivas på thailändska, det är en uppenbar risk, översättningar blir ibland felaktiga och då är det den thailändska skrivningen som gäller. Lite råd. Allmänna råd 1: I de flesta länder genomför man köp av egendom såsom hus och mark med hjälp av en egen jurist. Detta gäller i allra högsta grad i Thailand. Man måste ha en oberoende kunnig fastighetsjurist innan man tecknar ett avtal om köp eller leasingsavtal. Man kan naturligtvis inte lita på mäklarens, byggbolagets eller säljarens jurist då den juristen inte är oberoende, han agerar i första hand i säljarens intresse. Glöm bort att tänka svenskt i Thailand, du har minimalt konsumentskydd och landet är därtill genomkorrumperat. Endast vad som är skrivit gäller och du måste underteckna alla officiella dokument på thailändska. Endast din advokat, och även din konsult, om du har en sådan, kan skydda dig, en advokat och en konsult, som du måste välja med stor varsamhet. Vi tror att vi är en bra kontakt -:) Allmänna råd 2: Kom ihåg att då du leasar på 30 år, gäller just detta, trettio år, och sedan är det slut. Räkna på din investering efter detta. Optioner på ytterligare 30 + 30 år är i sammanhanget värdelösa, se nedan i texten. Vanliga oregistrerade kontrakt gäller högst 3 år. Allmänna råd 3: Ett annat sätt att köpa egendom, mark, hus eller lägenhet är att köpa genom bildande av thailändskt aktiebolag. Här finns andra risker, vilket behandlas på annan plats, men torde vara ett bättre alternativ än leasing. I detta fall friköper du mark och hus för all framtid. Att köpa lägenheter utan mark kan göras med hundraprocentigt ägande, i eget namn under all framtid, men även här finns begränsningar Här kommer exempel på problem som kan uppstå, allt enligt thailändsk lag: Nummer 1: Den så kallade "renewal clause" i ett leasingavtal är en "personal right". Detta betyder i grunden att om den ursprunglige markägaren (den du leasar av) säljer marken till en annan köpare (till exempel en thailändare) så förlorar man sin rätt till förlängning av leasingavtalet. Den nye ägaren har ingen skyldighet att uppfylla den utfärdade optionerna på 30 + 30 år. Då du leasat en tomt på 30 år och fått lagfart och husbok på detta med en option om 30 + 30 år tror du att du är skyddad i 90 år, vilket mäklaren, säljaren, ägaren och byggbolagen gärna låter dig tro. Så är det inte. Om markägaren dör ärvs det hela av barnen, de äger då marken. Lesingsavtalet har då förfallit med omedelbar verkan om fortsättning inte finns inskrivet som en klausul. När leasingstiden på 30 år börjar närma sig sitt slut tycker barnen troligen att de inte vill förlänga leasingavtalet, optionen gäller inte längre, så de ber dig ta bort huset eller byggnaderna från deras mark inom en månad. Du har då inget annat val än att ta bort husen från deras mark eller eventuellt försöka sälja huset till dem. Eftersom huset står på deras mark förstår du säkert vilket pris du får. Troligen måste du skänka dem huset, att flytta eller riva det är ju också förenat med kostnader. Din investering i Thailand är förlorad. De kan också föreslå dig ett nytt leasingavtal på 30 år, men då med en ny leasingavgift, som kan nå upp till enorma höjder i baht. Troligast blir det gamla tomtpriset plus vad tomten ökat i pris under 30 år. Det gamla tomtpriset var till exempel 1 miljon bath. Prisökningen under 30 år är kanske 1 - 2 miljoner bath. Nu är värdet på tomten alltså exempelvis 3 miljoner bath. Vilken markägare kan motstå frestelsen att ta ut denna summa? Vad hade du själv Gjort i denna situation? Du måste alltså betala 3 miljoner bath för nästa 30 års-period. Bittert eftersom du skänkte markägaren marken vid egendomsköpet. Därtill måste du ansöka om ny lagfart för nästa 30-årsperiod. Detta är den bistra sanningen om leasing i Thailand. Om ägaren till marken fortfarande lever då den 30 åriga leasingstiden börjar närma sig sitt slut tycker han kanske att han nu inte vill leasa ut marken längre och inte uppfylla överenskommen option, oavsett hur den är skriven. Marken kanske nu är värd mycket mer nu än då den leasades ut för 30 år sedan. Vad kan han då göra för att undvika optionen på ytterligare 30 år? Jo, han överför helt enkelt äganderätten till marken till sina barn, som sedan inte har några skyldigheter att uppfylla optionen. Den första leasingsperioden på 30 år betalade du redan vid köpet för bruket av marken under hela leasingstiden, husen äger du ju själv enligt thailändsk lag för all framtid. Det totala priset du betalat för leasingen på 30 år är det pris en thailändare betalar för mark och hus för all framtid, alltså för friköpt mark. I verkligheten betalade du fullt pris för egendomen, men måste sedan skänka marken till en thailändare eller ett thailändskt företag eftersom utlänningar inte får äga mark. Efter 30 år skall du betala en ny leasingavgift, där är markägaren fri att begära precis hur mycket som helst. Eftersom dina hus står på hans mark har du inget att sätta emot, även om optionen stipulerar ett bestämt pris, är du helt i händerna på honom eftersom, om du inte accepterar det begärda priset, överför han helt enkelt äganderätten till sina barn och optionen har då inget värde. Om du under den 30 åriga leasingstiden finner att du vill sälja egendomen är det erfarenhetsmässigt mycket svårt att sälja en leasad egendom. Desto närmare utgången av leasingstiden det är, desto svårare att sälja. Räkna med stora kapitalförluster. Din kundkrets är därtill endast utlänningar (svenskar) eftersom thailändare inte köper leasad mark av dig, den köper de av markägaren varefter de kan komma över husen utan kostnad (se ovan). Om du redan leasar mark någonstans kan en god idé kanske vara att så snart som möjligt försöka föra över marken till ett thailändskt aktiebolag och på detta sätt friköpa marken för all framtid. Du är då delägare i aktiebolaget med högst 49 %, men det är lättare att hantera de 7 thailändare som måste ingå som aktieägare, än en ägare av marken, som har jättestora förtjänster att göra på att inte uppfylla optionen. Du blir bland annat den som styr ekonomin inom bolaget och du är verkställande direktör med obegränsad rätt att förvalta bolaget. Man kan gardera sig bättre inom aktiebolagets ram än genom leasingens upphörande efter 30 år. Synpunkterna omkring thailändskt aktiebolag finns i en annan skrivelse. Om ägaren till leasingavtalet avlider innan den 30 åriga leasingperioden är slut är leasingavtalet förbrukat eftersom leasingrätten inte kan ärvas. Om arvsrätten är reglerad i leasingsavtalet kan man dock kanske slippa detta problem. Jag skriver kanske eftersom thailändska domstolar är svårtolkade och handlar ibland utanför regelverket. Kom också ihåg att i Thailand gäller kontrakt aldrig längre tid än 3 år om du inte registrerat det hela hos "Land Office", då det kan gälla i upp till 30 år. Din mäklare, ditt byggbolag och säljaren har troligen inte informerat dig om ovannämnda risker med optioner. Som du förstår är du helt i händerna på markägaren efter 30 år, din option är i verkligheten värdelös. Det står markägaren fritt att agera precis som han vill till sin ekonomiska fördel och därav följer din ekonomiska förlust av investeringen och kanske ditt hus, hem och egendom. VIKTIGT ! I leasingavtalet måste ingå en text om att arvsrätten regleras så att en eventuell arvtagare är bunden av leasingsavtalet. Annars upphör leasingsavtalet om markägaren avlider. Därtill skall det ingå en text om att du under leasingstiden gratis kan överlåta marken till dig själv eller någon annan om lagarna skulle ändras så att till exempel utlänningar får lov att äga mark. Detta skall kunna ske enligt dina önskemål. Med detta menas att du skall kunna friköpa marken under leasingstiden utan kostnad om du så önskar. I avtalet skall också ingå en klausul om att du står för markägarens eventuella markskatter om lagarna skulle ändras så att sådana införes. Vissa andra tillägg kan också vara av betydelse beroende på vad som överenskommits. Om dessa klausuler finns, då kan du sova lugnt, din investering i Thailand är säkrad så långt det går. Du måste i så fall bara se till att agera under leasingstiden. Thailand är Thailand. Tänk aldrig svenskt i Thailand, ingen investering i Thailand är helt säker, räkna dina investeringar till 60 % säkra. 30 års leasing är 30 år och med all säkerhet inte mer, räkna detta som en verklighet, kalkylera din investering därefter. Eventuella optioner är värdelösa. Thailand är ett härligt land att turista i, så jag bedömer det som värt riskerna men man bör gardera sig så långt det är möjligt. /Borelo Borelo Vill du veta vilka rättigheter du har enligt ditt leasingavtal? Mitt thailändska företag ”Arm Burapa Asia Company LTD” kan utreda detta för dig och kanske hjälpa dig att få marken friköpt.
En rad svenskägda företag har trots sina enorma priser misskött sig och försenat sina byggen med 1, 2, 3 och till och med 4 år utan att vilja återbetala gjorda insatser eller betala skadestånd. Man skyller än på det ena och än på det andra, som inte hör dit i sammanhanget. Ett företag skyllde på förseningen att det regnade för mycket, trots att ett bygge vid sidan om pågick för fullt! Många har betalat in både 400 000 SEK och 600 000 SEK och väntar trots detta på sina hus ännu efter tre år. Många av dessa företag tillåter inte heller friköpande av mark och tar till och med ut oblyga månadsavgifter trots att tomten betalts med fullt pris vid köpet. Om det thailändska rättssystemet säger en del domare, att det aldrig var meningen att de thailändska lagarna skulle kunna utnyttjas av smarta västerländska affärsmän på angivna sätt och att någon form av förändring måste göras i systemet. Till och med den thailändske kungen har gjort ett uttalande om det hela. Men det hjälper inte de tiotusentals utlänningar som redan blivit lurade. Där kan man bara försöka rätta till det hela på olika sätt. En del ”för stå sig påare” säger att godtrogna svenskar blivit lurade på minst 5 miljarder (5 000 000 000) SEK av svenska mäklare och det kan mycket väl vara i underkant. Hur som helst är tillvägagångssättet en skandal. Thailandsäventyret. Anslagstavlan. Undersök din kontakt i Thailand. Vid köp av hus, lägenhet och/eller även i övrigt bör man först ta reda på med vem man har att göra här i Thailand. Det opererar ett stort antal kriminella "element" i landet, inte minst svenskar. Många blir lurade, därtill finns det en stor och besvärlig maffia som man bör akta sig för. Är det en svensk du har att göra med, be om vederbörandes personnummer eller ta reda på det och ta, bland annat, en UC-upplysning på honom/henne hemma i Sverige. Har personen inte "rent mjöl i påsen" hemma, då kanske man skall undvika att anlita honom i Thailand eller överhuvudtaget. Det finns också detektivbyråer i Thailand, vilka du kan anlita, för att undersöka någon eller något företag för din räkning. Tyvärr måste det sägas, Thailand är till dels korrumperat, kriminellt och instabilt. Det finns ett "Investigation-company" i Thailand som säljer upplysningar om företag och personer. På grund av hotbilden är det dock hemligt. De som säger att kriminaliteten i Thailand är liten ljuger helt enkelt, den är ytterst besvärlig för turisterna. Tänk inte svenskt i Thailand. Asien har en helt annan kultur än Europa och Sverige. Därför förstår vi ofta inte det som sker i landet och det sunda förnuftet i en del händelser och beslut. Man ändrar ofta regler och lagar utan att vi förstår varför. Det är därför ibland omöjligt att ge exakta besked på frågor som ställs till oss ifrån Europa. Dock kan man nästan alltid lösa uppkomna problem på ett eller annat sätt. Man är flexibla här. Tänk inte för mycket i europeiska eller svenska tankebanor i Thailand så trivs du bättre i landet. Du som läser lagar och regler måste komma ihåg att ibland är lagtexten en sak men tillämpningen en helt annan. Det är sådant som gör det byråkratiska besvärligt i det här landet och därtill att leva efter dess lagar. År 2006 och 2007 har varit negativa år för oss utlänningar som lever i Thailand med nya regler och lagar emot oss och därtill militärkupp, terroristbomber och nästan krig mot vissa muslimska terroriströrelser i södra Thailand. Fastighetsmarknaden i Thailand. Husmarknaden i Thailand är för närvarande död (2007) och priserna på väg neråt Under 2008 ligger fastighetsmarknaden fortfarande stilla. Anledningen är allt negativt som drabbat oss utlänningar i Thailand under 2006 och 2007. Ha därför "is i magen och acceptera inte begärda priser, i synnerhet inte de priser som begäres för begagnade hus. Även thailändska byggnadsfirmor har börjat lämna rabatter på sin nybyggnation, upp till 30 % har jag sett. Efter många års "boom" i Thailand har denna trend för närvarande brutits. Att köpa av svenska byggföretag och mäklare med deras enorma priser är naturligtvis ok för den som vill bo i svenskbyar, men man skall komma ihåg att om man vill sälja kan man sälja endast till svenskar. Ingen thailändare accepterar dessa höga priser som ofta är dubbelt emot vad ett thailändskt byggföretag tar för motsvarande hus. Därtill bör du ta referenser på de svenskägda företagen, många av dem sköter inte sina åligganden och lämnar felaktig information. Vi känner till dem, i stort sett alla, men på grund av hotbilder och möjliga juridiska åtgärder lämnar vi inte ut namnen på dem här på våra hemsidor. Anlita oss så får du ett hus i Thailand till samma pris som thailändarna betalar och som följer de thailändska lagarna och reglerna. Vi kan förhandla även med svenskägda företag. Du blir garderad i Thailand för ägandet så långt det är möjligt. Vårt arvode är 15 000 SEK vid köp oavsett om du köper ett hus för 120 000 SEK eller 2 000 000 SEK. Vi försöker inte sälja, vi hjälper dig att säkra upp det du vill ha, om du hittat något du tycker om. /Borelo
|